Собственник, желающий продать недвижимость в Швейцарии, рассчитывает на эффективное и всеобъемлющее сопровождение сделки. Данная цель – в высшей степени легитимна! Однако можно ли её достичь, обратившись к обычным агентствам недвижимости / маклерам? В данной связи показательными являются следующие примеры из нашей практики, в которых мы могли видеть маклеров в действии:
Оставление клиента один на один с открытым налоговым вопросом
В 2022 году в кантоне Цюрих был продан дорогой дом. Налоговый орган насчитал налог на прибыль в 540’000 франков и получил данную сумму после нотариального оформления сделки. Агент недвижимости, которая занималась продажей, получив после этого свой гонорар, просто устранилась от решения налоговых вопросов. Продавец, брошенный маклером один на один с незавершенным делом, обратился к нам за решением его проблемы. Наш юрист Марад Видмер успешно смог снизить налог на прибыль от продажи дома примерно на половину (см. документы внизу).
Вывод из описанного дела: если бы продавец сразу поручил Widmer Strategy GmbH продать недвижимость в Швейцарии, то мы бы сопроводили весь процесс от начала до самого конца (т.е. включая и налог на прибыль от продажи недвижимости).
Бездействие маклера, несмотря на сроки
В 2025 году иностранная супружеская пара нашла дом для покупки в одном из центральных кантонов Швейцарии. Цена и условия (важно: продавцу нужно было продать объект до истечения действия его ипотеки!) были зафиксированы в предварительном договоре, и маклер попросил нотариуса составить договор купли-продажи. Нотариус сразу же обратил внимание маклера (см. выписку из E-Mail от нотариуса), что из-за отсутствия гражданства Швейцарии у приобретателей сделка в таком виде пока что невозможна.
Что же сделал маклер, который знал, что его клиенту (продавцу) необходимо заключить сделку до момента истечения его ипотеки? Начал ли агент сразу же искать пути решения проблемы? Нет! В течение более месяца маклер не предпринял ничего (возможно, веря в то, что нотариус изменит своё мнение).
Обеспокоенные отсутствием прогресса покупатели обратились к Widmer Strategy GmbH. Всего за 3 недели наш юрист Марад Видмер смог на основе разработанной стратегии разъяснить ситуацию клиентам, получить необходимые документы, скоординировать все действия, исправить также и другие недоработки маклера и добиться заключения и нотариального заверения сделки вовремя.
Вывод из описанного дела: продавец, нанимая агента недвижимости, даже не предполагал, что тот поставит всю сделку по угрозу срыва и только нанятая покупателями наша фирма сможет оперативно и успешно решить все юридические проблемы.
«Эксклюзивность» агентства не добавляет ему юридических знаний
Также в 2025 году иностранец, проживающий в Швейцарии, намеревался приобрести на берегу озера виллу стоимостью в двухзначном миллионном значении. Как потом установила наша юридическая фирма, объект продавался уже более года, поскольку за требуемую цену желающих так и не находилось. Учитывая важность каждого потенциального покупателя, маклер, чьё агентство позиционирует себя на рынке как «абсолютно эксклюзивное», почему-то заявила нашему иностранцу, что швейцарское законодательство якобы препятствует ему в покупке названного объекта – из-за типа его вида на жительства.
Иностранец, которого Widmer Strategy GmbH и ранее представляла в миграционных и налоговых делах, сразу же обратился к нам за перепроверкой данной информации. Опять же, наш юрист Марад Видмер не только опроверг позицию маклера, но и в течение 5 рабочих дней смог получить официальное заключение от кантональных властей о возможности приобретения виллы в текущем случае.
Вероятно, что продавец виллы так и не узнал, что «эксклюзивный» маклер из-за отсутствия юридических знаний и её неверного правового заключения создала риск ухода состоятельного покупателя.
Вывод из описанного дела: как обычным, так и «абсолютно эксклюзивным» агентствам швейцарской недвижимости часто не хватает юридических знаний для успешного решения ситуаций, которые хотя бы немного отличаются от стандартных процедур.
Непроверенное наследство
Уникальным (но, к сожалению, в негативном смысле) является следующий пример, в котором мы представляли потенциального покупателя: при покупке квартиры маклер долго торговался касательно цены и имитировал интерес от якобы других желающих. Когда по цене была достигнута договорённость, выяснилась «небольшая» деталь: в отношении квартиры не было ясности касательно того, кому же именно она принадлежит: умерший оставил несколько наследников (в т.ч. несовершеннолетних). Ситуацию осложняло обстоятельство, что был затронут правопорядок США и нужно было получать оттуда соответствующие документы.
Общим знаменателем всех приведённых примеров из нашей практики является недостаток юридических знаний и опыта маклеров.
Продажа недвижимости в Швейцарии – материя юридическая
Швейцария – страна с устойчивой экономикой, стабильной правовой системой и привлекательным рынком недвижимости (здесь она называется «бетонное золото»). Продажа объектов – будь то жилой дом, квартира или коммерческая недвижимость – здесь требует не только точного расчёта, но и чёткого соблюдения юридических процедур.
Дополнительно наша страна представляет собой федерацию с широкой автономией кантонов, и в вопросах недвижимости эта автономия особенно ощутима. Каждый кантон может устанавливать свои правила налогообложения, отдельные моменты процедуры регистрации прав собственности и даже ограничивать покупку недвижимости иностранцами. Таким образом, продажа объекта в Цюрихе и, скажем, в кантоне Валлис будет отличаться как по срокам, так и по юридическим требованиям.
Одновременно в Швейцарии, по сути, нет законодательных требований к профессии маклера. Требование о лицензии отсутствует, что допускает на рынок любого желающего, кто, однако, будет, скажем мягко, перегружен правовыми нюансами. Нередко у маклеров создаётся (конечно же, неверное) впечатление, что миссия «продать недвижимость в Швейцарии» сводится лишь к вывеске «продажа», фото объекта, машинальному заполнению стандартных формуляров, пафосным фразам о Швейцарии/её преимуществах/природе, а также «милому личику самого маклера» (цитата одной из наших клиенток о маклере другой стороны). От такого упрощённого подхода в итоге будет страдать и продавец, и покупатель.
Наша компания привыкла доделывать то, что запамятовал и/или не смог завершить маклер, исправлять допущенные им ошибки и спасать сделки.
Одновременно каждому собственнику следует задаться вопросом: если Вы планируете продать недвижимость в Швейцарии, то, вероятно, будет надёжнее сразу же передать дело в руки квалифицированного юриста и его компании? Данная опция – это инвестиция в безопасность и успешность Вашей сделки.
Чем мы можем помочь?
Widmer Strategy GmbH – это не маклерское агентство, а юридическая фирма. Однако именно это обстоятельство предоставляет клиентам стратегические преимущества и обуславливает желание доверять нам их недвижимость.
Если Вы намереваетесь продать недвижимость в Швейцарии, мы будем рады помочь Вам:
- Сопровождение сделки от А до Я:
- Подготовка полной документации. Продавец обязан предоставить полный пакет документов – например, выписку из реестра недвижимости (Земельной книги), справки о техническом состоянии, сведения о возможных обременениях (ипотека, сервитуты и т. д.). Мы берём на себя задачу собрать необходимые документы.
- Независимая оценка недвижимости. Перед тем, как выставить дом или квартиру на продажу, мы проводим оценку недвижимости;
- Выставление объекта на продажу. Наша компания берёт на себя задачу по подготовке и публикации объявления о продаже в ведущих швейцарских каталогах недвижимости, а также по экономической и правовой оценке потенциальных покупателей. Разумеется, все переговоры с кандидатами также ведём мы;
- Координация всего и вся. Наш юрист – это «мозговой центр», который следит за тем, чтобы все остальные участники сделки (прежде всего, покупатель, нотариус, банк, налоговый орган) вовремя и надлежащим образом выполняли свои функции. Если требуется, наша компания оказывает услуги языкового перевода;
- Составление и проверка договоров. Нами составляется резервационный договор (его иногда также называют предварительным соглашением). Мы также работаем над основным договором купли-продажи, который всегда и в обязательном порядке заверяется швейцарским нотариусом. Если требуется, наш юрист на основе доверенности может подписать от имени продавца и резервационных договор, и договор купли-продажи;
- Регистрация перехода права собственности. Финальная стадия, которую мы координируем – регистрация перехода права собственности в земельном кадастре (точнее: Земельной книге);
- Налоговые обязательства. На нотариальном заверении сделки процесс для продавца не заканчивается. В зависимости от кантона он может быть обязан уплатить налог на прирост капитала. Наш юрист поможет правильно рассчитать налоговую нагрузку и при необходимости подготовить документы для возврата части налога и/или получения освобождения или отсрочки (если применимо).
- Консультация и представление интересов по релевантным смежным темам (до, во время и после сделки): фундаментальное преимущество Widmer Strategy GmbH – наличие правовой экспертизы в релевантных смежных темах: прежде всего, в налоговом праве, миграционном праве и взыскании задолженностей по денежным обязательствам. Данный факт позволяет сосредоточить всё в одном месте (нашей компании) и служит залогом успешного заключения сделки;
- Если Вы уже поручили продать недвижимость в Швейцарии какому-либо агентству, но начали испытывать трудности, мы, конечно же, будем рады помочь Вам с завершением сделки (в т.ч. в кооперации с агентством).
I. Первый шаг для начала работы над Вашим делом – заполнение Вами контактного формуляра (с указанием базовых данных об объекте недвижимости, который нужно будет продать):
II. Мы делаем внутреннюю проверку Вашего запроса и недвижимости.
III. После успешной проверки согласно пункту II. мы будем рады уже непосредственно начать работу над Вашим делом.
Марад Видмер, LL.M. (Genf) – практикующий швейцарский юрист (с 2015 года) и управляющий партнёр Widmer Strategy GmbH (федеральная регистрация: CHE-335.154.668). Получил полное швейцарское юридическое образование в Университетах Берна и Цюриха. Член Швейцарского союза юристов (SJV/SSJ/SSG). Языки: немецкий, английский, русский и итальянский. Автор Портала „Швейцария Деловая“.